Jak wybrać działkę pod budowę domu?
Autor: Krzysztof Lis
Pomijając nielicznych szczęściarzy, niemal każdy, kto chce rozpocząć budowę domu, musi zacząć od wyboru i kupna działki. Jakie pierwsze kroki musimy poczynić przed zakupem takiej nieruchomości, by później bezproblemowo zrealizować na niej swoje budowlane marzenia?
Inwestując w nieruchomość, trzeba przede wszystkim zwrócić uwagę na swoje możliwości finansowe. To one zawsze będą wyznaczać górną granicę możliwości inwestora, dlatego warto zrobić porządny rachunek swoich oszczędności i możliwości kredytowych. Można spotkać się z doradcą kredytowym, który pomoże ocenić zdolność kredytową, jednak na tym etapie nie jest to konieczne. Dobrze jest kupować działkę za gotówkę, aby nie trzeba było zaczynać całej budowy już od wzięcia kredytu.
Jeśli spodziewamy się środków ze sprzedaży innej nieruchomości, można rozważyć kredyt, ale i tak nie polecałbym takiego podejścia. Trzeba za to dokładnie policzyć wszystkie koszty związane z zakupem domu lub działki (podatki, opłaty notarialne i sądowe), oraz koszty związane z obsługą kredytu. Kiedy wiemy, ile już pieniędzy możemy wydać, należy zająć się wyborem działki.
Na co należy zwrócić uwagę przy zakupie. W przypadku poszukiwania interesujących działek należy pamiętać o czterech zasadach:
1) lokalizacja,
2) uzbrojenie,
3) plan zagospodarowania przestrzennego,
4) ewentualne obciążenia.
Lokalizacja jest czynnikiem, który ma największy wpływ na wartość i cenę nieruchomości. Jeśli działka znajduje się daleko od miasta i dobrych dróg dojazdowych, jej wartość będzie niska. I nic z tym się nie da zrobić – bo szanse na doprowadzenie wygodnej drogi ze zjazdem akurat w tej okolicy jest niewielka. Lokalizacja ma znaczenie z punktu widzenia dojazdu do pracy i szkoły. Nawet, jeśli Tobie odpowiada mieszkanie w domu w głuszy, niekoniecznie musi to pasować potencjalnym kupującym Twój dom w wypadku, gdybyś był zmuszony go sprzedać.
Fajnie jest mieć działkę nachyloną na południe, z dojazdem od północy (przy asfaltowej drodze). Część z nas lubi mieć w okolicy las, inni jeziora, a jeszcze innym potrzeba do szczęścia grupy sąsiadów.
Drugim czynnikiem wpływającym na wartość działki jest kwestia jej uzbrojenia we wszelkie dostępne media, czyli elektryczność, gaz, wodę i kanalizację. Teoretycznie możliwe jest wzniesienie domu w pełni niezależnego od tych sieci (samowystarczalnego), ale jest to dość kosztowne. Dobrze zatem, by działka miała w pobliżu dostęp do tych mediów -- przynajmniej do energii elektrycznej, bo wywiercenie studni i budowa przydomowej oczyszczalni ścieków są dość łatwe i w sumie niedrogie.
Trzecia kwestia to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który sprawdzimy we właściwym urzędzie gminy lub miasta. Czasem można go obejrzeć w Internecie. Interesuje nas jednak plan zagospodarowania nie tylko tej działki, którą chcemy kupić, ale całej okolicy. Warto sprawdzić, czy na sąsiednich działkach nie powstaną w przyszłości inwestycje, które będą dla nas bardzo kłopotliwym sąsiedztwem.
Ostatnia rzecz, na którą trzeba zwracać uwagę, to sprawdzenie dokumentacji prawnej działki, czyli oznaczenia nieruchomości, właściciela, a także ewentualnych obciążeń, w tym służebności, co zrobimy we właściwym wydziale ksiąg wieczystych.
Dodatkową zasadą, którą warto również zastosować, jest rozejrzenie się po najbliżej okolicy w celu znalezienia istniejących już inwestycji, które mogą być dla nas uporczywe. Warto również popytać osoby zamieszkujące już daną okolicę o ich opinie na temat zamieszkania w tym miejscu, o ewentualnych problemach, które mogą z tego wyniknąć. Nie zaszkodzi dowiedzieć się czegoś więcej o sprzedającym działkę, być może ma w swojej miejscowości opinię krętacza i kłamcy, co jest potencjalnym źródłem problemów.
Niestety, nie możemy po prostu kupić działki, która nam się podoba, a później liczyć, że architekt wpisze nam w tę działkę dowolny wymarzony dom. Już przy kupnie działki musimy uwzględnić nasze plany budowy domu. Działka musi być dobrana do jego wielkości, układu, położenia, co w szczególności może być kłopotliwe w przypadku małych działek.
Dla rodziny 4-osobowej można zacząć nawet od działki, która ma 800 m2 i w górę. Dosyć dobrym kształtem jest działka w kształcie prostokąta. Ważne jest też to, co znajduje się na działce, czy działka jest płaska, czy są tam jakieś drzewa, spadek. Nikt chyba nie kupuje działek bez obejrzenia ich na żywo. Jeśli jest taka możliwość, warto obejrzeć ją kilka razy o różnych porach roku. To pozwoli sprawdzić, czy np. topniejące wiosną śniegi nie zamieniają działki w błotne trzęsawisko.
Krzysztof Lis
Autor bloga o budowie taniego domu
Osoba, która chce sobie dorobić, może za dzień pracy wziąć 50, 100 czy 150 zł, natomiast firma budowlana poważnego zlecenia raczej za takie pieniądze się nie podejmie.
