Dom, domy, budowa domu

sobota, 8 marca 2014

Z budową na ty, trudne początki 2

Autor: Norbert Botwina

No dobrze, działkę już mamy, decyzję o warunkach zabudowy też (lub wypis i wyrys MPZP), więc teraz powinniśmy ostatecznie wybrać projekt. Dlaczego dopiero teraz? Bo może się okazać, iż nasz wymarzony projekt nie spełnia wymagań ww. dokumentów.

Dlatego zamiast płacić dodatkowe pieniądze za przeróbki, lepiej poszukać podobny projekt, ale mieszczący się w wymaganiach, co przy tysiącach projektów dostępnych w Internecie nie jest taką sztuką. Polecam swoim klientom Internet, ponieważ jest wygodniejszy, chociaż mam ileś tam katalogów, ale rzadko z nich korzystam, ponieważ w necie znajdziemy tysiące gotowych projektów.

Teraz czas aby projektant dokonał adaptacji projektu typowego. Zakładając, że nie będzie zmian, musi przynajmniej sprawdzić fundamenty, aby je dostosować do warunków miejscowych oraz te elementy konstrukcji, które są obciążone wiatrem i śniegiem, ze względu na strefy (jeżeli jest ta sama strefa to nie ma takiej potrzeby). No i trzeba na aktualnej mapie do celów projektowych wykonać projekt zagospodarowania działki.

Teraz ważna rzecz, czasami zdarza się tak, że jest już umówiona ekipa, pozwolenia jeszcze nie ma. Często ludzie zaczynają na własne ryzyko, ale sąsiad czuwa. Art. 28 ust. 1 PRAWA BUDOWLANEGO mówi wyraźnie: Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31. Ryzyko jest duże, a gdy wkroczy nadzór budowlany to nie ma zmiłuj. W przypadku legalizacji opłata legalizacyjna za budynek mieszkalny jednorodzinny to 50 000 zł!!! (pięćdziesiąt tysięcy). Kwoty są ogromne więc nie warto ryzykować. Dobrze jest gdy nasza działka ma istniejący wjazd ponieważ nie musimy robić projektu. Lecz gdy go nie ma to w tym momencie nie jest on konieczny, ale przed zakończeniem budowy i tak go musimy wykonać, więc lepiej zrobić to od razu.

Teraz komplet dokumentów:
- decyzja o warunkach zabudowy lub wypis i wyrys z MPZP
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
- oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii,
wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci
wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych,
telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych, decyzja w sprawie wyłączenia gruntów z produkcji rolnej (w zależności od potrzeb)
- oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą
publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych
- projekt budowlany
- materiały geodezyjne pozwalające ustalić położenie działki typu kopia mapy ewidencyjnej, wypis z rejestru gruntów, czysta mapa do celów projektowych.

Pozwolenie jest ważne trzy lata co oznacza, iż budowę trzeba zacząć w ciągu trzech lat i nie można jej przerwać na dłużej niż trzy lata. Do projektu nie trzeba dołączać przyłączy, a w obecnym stanie prawnym nie ma obowiązku uzyskanie pozwolenia czy też nawet zgłoszenia zamiaru ich budowy. Przyłącza zostały wyjęte z jurysdykcji organów administracji budowlanej, lecz projekt na ich wykonanie jest wymagany, a resztę załatwia się u zarządcy sieci. Można jednak dokonać zgłoszenia na podstawie art. 29a ust. 3 i art. 30 prawa budowlanego, ale po co wychylać się przed szereg.

No a gdy mamy ostateczne pozwolenie na budowę, to w końcu możemy zaczynać. Tu czyhają na nas kolejne niespodzianki prawa budowlanego. To opiszę w kolejnym artykule.

http://profage.blogspot.com/

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Zaczynamy budowę.

Autor: Norbert Botwina

No, załóżmy, że ostateczne pozwolenie na budowę mamy już w ręce. Wydaje się nam, iż przeszliśmy przez trudną drogę urzędową i teraz to już „hulaj dusza piekła nie ma”. Nic bardziej mylnego, bo musimy zdawać sobie sprawę z istnienia prawa budowlanego jeszcze bardziej niż przedtem.

Wynika to z tego, że inwestor jest, zgodnie z art. 17 prawa budowlanego, uczestnikiem procesu budowlanego i ma z tego tytułu określone prawa i obowiązki. Art. 18. mówi:
1. Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:
1) opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów, (to już mamy)
2) objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
3) opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
4) wykonania i odbioru robót budowlanych,
5) w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych
lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych
- przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.
2. Inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie.
3. Inwestor może zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego.

Plan BIOZ w zasadzie opracowuje kierownik budowy, którego sobie bierzemy, aby nadzorował naszą budowę. Często jest tak, że taki kierownik nie widuje za często naszej budowy, a my robimy tam co chcemy. Na takich budowach roboty prowadzi się tzw. systemem gospodarczym, a kierownika traktuje się jak piąte koło u wozu, a później dziwimy się, że kierownik nie chce czegoś podpisać. I tu należy uważać, ponieważ gdy budowa jest prowadzona niezgodnie z projektem, to kierownik powinien wstrzymać budowę i zobowiązać Inwestora do zaprzestania takiej działalności. Zdarza się nawet, że może zrezygnować, zawiadamiając nadzór budowlany, a wtedy kłopoty murowane.

Istotne odstępstwa są wymienione w art. 36a PB i ich wykonanie jest możliwe tylko po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Gdy tego nie zrobimy to jest już samowola budowlana podlegająca pod art. 50, 50a, 51 PB. Kłopoty z oddaniem do użytku, nadzór budowlany, ewentualne wstrzymanie budowy nie mówiąc o kosztach. Właśnie dlatego wybór projektu jest kluczowy, żeby później nie trzeba było zlecać całkiem nowego projektu, już indywidualnego jako zamienny. No i jeszcze podlegamy karze grzywny. Jeżeli na dodatek tego, zmiany mogą powodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź środowiska, to już podlegamy grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

Tak więc prowadźmy budowę z godnie z projektem, aby uniknąć kłopotów, bo minęły już te czasy, iż kierownik podpisał każdą głupotę, a i wniosków do prokuratury z nadzorów budowlanych o ukaranie inwestora jest coraz więcej. I nie chcę tu nikogo straszyć, ale takie są konsekwencje naszej nonszalancji budowlanej, tak samo jak wiemy, że jazda „po pijaku” jest karalna, musimy być świadomi co nas może spotkać. O rozpoczęciu budowy zawiadamiamy nadzór budowlany co najmniej na 7 dni przed jej rozpoczęciem – art. 41 pkt 4 PB.

Do zawiadomienia dołączamy oświadczenie kierownika budowy stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową
(robotami budowlanymi), a także aktualne zaświadczenie o przynależności do odpowiedniej izby samorządu zawodowego (izba inżynierów budownictwa lub architektów) oraz informację BIOZ. Zdarza się, że w nadzorze żądają ostatecznego pozwolenia, ale tu może powstać spór. Według mnie nie ma do tego podstaw, bo jeżeli budowę można rozpocząć z dniem ostateczności pozwolenia, to aby być w zgodzie z prawem, zgłoszenia musimy dokonać 7 dni wcześniej, czyli w czasie gdy pozwolenie jeszcze ostateczne nie jest, więc jest to tylko wymysł urzędników. Pytanie tylko czy walczyć z wiatrakami? Jeszcze wspomnę czego nie zmieniać, aby nie podpaść kierownikowi i nadzorowi. Po pierwsze projekt zagospodarowania terenu, traktowany po macoszemu, a jest istotny. Wszelkie nawożenie ziemi, podnoszenie terenu, jest istotne, a do tego może powodować zmianę stosunków wodnych wg prawa wodnego, czyli zalewanie wodami opadowymi działek sąsiednich. Sąsiada zaleje nie tylko woda i nadzór mamy już na budowie. Zmiana kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji, a także zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oraz nieprzestrzeganie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji
o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Więc np. wykonanie poddasza mieszkalnego gdy w projekcie go nie było, nawet jeżeli nie musimy podnieść dachu jest już istotne.

No i musimy wiedzieć kiedy faktycznie następuje rozpoczęcie budowy. Zgodnie z art. 41. PB, rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy.
2. Pracami przygotowawczymi są:
1) wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;
2) wykonanie niwelacji terenu;
3) zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów;
4) wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.
Osobiście uważam, że samo przywiezienie pustaków, co często ma miejsce, nie może być traktowane jako rozpoczęcie budowy i tak też jest traktowane przez nadzór, ale roboty ziemne mogą być już uznane jako samowola. Więc pośpiech nie jest wskazany, bo generuje dodatkowe koszty i ogólnie cały proces się wydłuża. „Spiesz się powoli”.

W następnym artykule oddawanie do użytku.

http://profage.blogspot.com/

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Kotłownia do kotła na paliwa stałe

Autor: Józef Łuczak

Kocioł centralnego ogrzewania może być zainstalowany w piwnicy lub na poziomie ogrzewanych pomieszczeń, najkorzystniej gdy usytuowanie kotłowni jest centralne w ogrzewanym budynku. W kotłowni wymagana jest posadzka z materiałów niepalnych w całym pomieszczeniu.

Jednak gdy nie można tego wymogu spełnić możliwy jest montaż kotła w pomieszczeniu z palną posadzką, pod warunkiem obicia posadzki wokół miejsca montażu blachą stalową o grubości 0,7 mm, tak aby blacha wystawała z każdej strony co najmniej 0,5 m poza krawędzie kotła. Jednakże posadzka pod kotłem nie może być wykonana z materiałów łatwopalnych musi być wykonana z materiałów nie palnych.

Jest również wskazane aby w posadzce był zamontowany wpust podłogowy podłączony do kanalizacji. Gdy nie można zamontować kratki z odpływem należy wybudować studzienkę pod posadzką i zamontować pompkę do wypompowywania wody z studzienki. Nie jest dobrym rozwiązaniem studzienka chłonna, gdyż wsiąkająca woda czyni destrukcję w podłożu pod fundamentem.

Skład paliwa może znajdować się w kotłowni lub w oddzielnym pomieszczeniu w pobliżu kotłowni tak aby był łatwy transport paliwa do kotła. Paliwo w kotłowni powinno być oddzielone przegrodą, najlepiej aby to był murek, także może być składowane w pojemnikach lub workach jak jest często stosowane podczas transportu. Skład opału powinien być tak duży, by pozwolił na zgromadzenie paliwa na cały sezon grzewczy. Wówczas mamy zapewniony suchy opał i nie będzie strat podczas samosuszenia w kotle. Jedna tona węgla to około 1m3.

Wysokość pomieszczenia kotłowni i składu opału, taka żeby można było wykonać wszystkie prace obsługowe i konserwacyjne oraz może być równa wysokości pomieszczeń na kondygnacji, na której zamontowano kocioł.

W kotłowni powinno być zainstalowane sztuczne oświetlenie, dobrze jest gdy może być również oświetlenie naturalne. Popiół może być odkładany do metalowych pojemników, które trzeba często a najlepiej codziennie opróżniać.

Podłączenie instalacji wodociągowej do napełniania CO nie może być bezpośrednie, powinien być zawór odcinający z zaworem zwrotnym. Właściwym zestawem przyłączeniowym jest zawór odcinający + zawór antyskażeniowy. Dawniejsze zalecenia zabraniały podłączania rurą musiało to być połączenie rozłączalne na wąż.

Wokół kotła i do wszystkich urządzeń powinno być swobodne dojście pozwalające na czyszczenie i konserwację urządzeń. Najmniejsza odległość od przodu kotła do przegrody to długość kotła + 0,5m, pozwala na swobodne czyszczenie paleniska. Gdy w układzie grzewczym zainstalowano pompę cyrkulacyjna, nawiew przez wentylator, sterowniki, zawory trój drogowe tam również należy umożliwić dojście w celu obsługi i konserwacji.

Kanał dymowy według przepisów winien mieć przekrój 20x20cm, w sztuce budowania z cegły to wychodzi 14x27cm, a wysokość komina musi zapewnić uzyskanie ciągu kominowego wymaganego przez producenta Waszego kotła. Technologie budowy kominów dymowych poszły dalej, są proponowane kominy o przekroju kołowym o średnicy 16cm lub 20cm. Do tego komplet kształtek i izolacji razem z zaprawami.

Bardzo ważne, aby w kotle dobrze paliło się, do kotłowni trzeba doprowadzić kanał nawiewny o przekroju nie mniejszym niż 10x20cm, bezpośrednio z zewnątrz budynku bez żadnych zastawek czy żaluzji. Jest to warunek dobrej i bezpiecznej eksploatacji kotła.

Oprócz tego kotłownia musi mieć wybudowany oddzielny kanał wywiewny z materiałów niepalnych i umieszczony obok komina tak by ciepło kanału dymowego powodowało rozgrzanie się kanału wywiewnego i wówczas jest tam dobry ciąg. Przekrój tego kanału nie może być mniejszy niż 14x14 cm, wlot musi być umieszczony pod sufitem kotłowni, a wylot ponad dachem budynku. Na kanale wentylacyjnym także nie wolno montować urządzeń umożliwiających zamykanie.

Zabrania się również w pomieszczeniach kotłowni, instalowania wyciągowej wentylacji mechanicznej.

Wszystko co wyżej opisane dotyczy małych kotłowni do 25kW najczęściej w domkach jednorodzinnych lub innych małych obiektach.

Więcej i o wymaganiach w dużych kotłowniach można poczytać w PN-87/B-02411 "Kotłownie na paliwa stałe wymagania" lub www.info-ogrzewanie.pl

JŁ

Instalacje w domu

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Z budową na ty, trudne początki

Autor: Norbert Botwina

Jeżeli podjąłeś decyzję o tym, aby wybudować swój wymarzony domek, to jesteś na początku trudnej drogi. Na wstępie musisz wiedzieć, że kwestie z budową i utrzymaniem m.in. domu reguluje kilka ustaw i rozporządzeń.

Pierwsza w kolejce jest ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, później ustawa prawo budowlane, rozporządzenie w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie i normy nim przywołane (wymienione na końcu). Należy też zdawać sobie sprawę, że działalność związana z budownictwem podlega także pod kodeks karny i Inwestor także, w swojej części, ponosi odpowiedzialność karną. Jest też rozporządzenie w sprawie użytkowania lokali mieszkalnych, ale to już jest potrzebne przy użytkowaniu.

Tak więc przed wyborem działki należałoby się udać do odpowiedniego urzędu gminy, miasta czy też dzielnicy (bardzo duże miasta), aby dowiedzieć się pod jakiego rodzaju zabudowę jest przeznaczony teren na którym zamierzamy się budować. Kwestia istotna, bo może się okazać, iż nasza wymarzona działka przeznaczona jest pod np. przemysł i domu nie wybudujemy.

Ważna jest też odległość od obiektów uciążliwych, żebyś później, drogi czytelniku, nie narzekał, że jakiś zakład Ci przeszkadza. No i jeszcze kwestia rzeki, która może wylać, a jak wybudujesz się blisko rzeki, to jest kuszenie losu. Co do zasady, każdy ma prawo zabudowy swojej działki. W dobrym położeniu są właściciele (przyszli też) na terenach posiadających aktualne Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego, ponieważ od razu wiadomo co można tam postawić. Gorzej jest gdy trzeba się starać o decyzję o warunkach zabudowy, bo po pierwsze procedura jest czasochłonna, a po drugie można dostać decyzję pozytywną, na teren, na którym raczej nie powinno się sytuować danego rodzaju zabudowy. Niestety tu urząd ma ograniczone możliwości sprzeciwu przez wymienioną zasadę o prawie zabudowy. Dlatego też wystarczy małe podtopienie, a mnóstwo domów „pływa”, a później ludzie mówią, kto dał im pozwolenie. No właśnie, ale kto się starał o wybudowanie w tym miejscu, tego już nikt nie docieka.

Więc po pierwsze WYBÓR DZIAŁKI. Sprawdzamy MPZP, a jak go nie ma to składamy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. I nie musimy być właścicielem działki, ponieważ ta decyzja nie rodzi skutków prawnych. No i oczywiście zdrowy rozsądek. Ważne też są wielkość i kształt działki oraz sieci uzbrojenia, żeby nie okazało się, że musimy prowadzić kilkaset metrów sieci. Osobiście uważam, iż najlepszy wyborem są działki, które są tak usytuowane, że droga jest jak najbardziej od północy. Wynika to z tego, że ewentualny taras od strony południowej znajduje się w części „ogrodowej”, a nie frontowej naszej działki, chociaż zawsze można zrobić pełne ogrodzenie plus wysoka zieleń.

Teraz projekt. Najczęściej jest to „typówka”, więc tu wybór jest przeogromny i trzeba go dobrać do własnych upodobań, działki i zasobności portfela (koszt budowy i utrzymania, a nie cena projektu). Koszt adaptacji to wydatek rzędu 1500 zł, ale może być różny w zależności od regionu. Jeżeli do tego dojdą przyłącza to może być to już 2500 do 3000 zł. Gdy dochodzą przydomowe oczyszczalnie, instalacje gazu płynnego i przeróbki projektu to już jest wycena indywidualna. Gdy projekt chcemy znacząco przerobić, to należałoby poszukać innego projektu, lub zlecić wykonanie projektu indywidualnego.

Obowiązkowo powinna być wykonana geologia, czego się praktycznie nie robi, ale czy koszt około 500 czy 700 zł, to aż taki spory wydatek przy kosztach budowy sięgających kilkuset tysięcy zł? A może nam to zaoszczędzić dużo więcej pieniędzy w przypadku wysokiego poziomu wód gruntowych, czy też słabych gruntów. Gdy mamy już zaadaptowany projekt to teraz trzeba uzyskać pozwolenie na budowę, ale o tym w kolejnym artykule.

http://profage.blogspot.com/

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Kotły gazowe.

Autor: Józef Łuczak

Kocioł gazowy to ekologiczne i w miarę ekonomiczne źródło ciepła dla domu. Można je podzielić według sposobu montażu na kotły wiszące i stojące. Dalsze różnice to podział na kotły jedno funkcyjne i dwu funkcyjne. Kocioł jedno funkcyjny to taki, który zasila tylko instalację centralnego ogrzewania.

Kocioł jedno funkcyjny może współpracować z osobnym podgrzewaczem, jest to na ogół zasobnik pojemnościowy z zamontowanym wewnątrz wymiennikiem (wężownicą).

Dwu funkcyjny, dodatkowo spełnia jeszcze drugą pracę przez wbudowany dodatkowy element do grzania wody i z takiego kotła mamy także dodatkowo ciepłą wodę. Ale trzeba tu zaznaczyć, że jest to układ przepływowy.

Cała regulacja ogrzewania odbywa się automatycznie, bez ingerencji użytkownika, chyba że zamontowana instalacja ma błędy wykonawcze. Mogą to być błędy; za małe średnice rur, złe spadki ułożonych przewodów, nie odpowiednie zawory niemożność wyprowadzenia powietrza itp.

Kotły na paliwa stałe oraz olej opałowy są to urządzenia jedno funkcyjne.

Przez łatwość rozbudowy kotła gazowego na dwu funkcyjny są one bardzo popularne. Dlatego jedno- czy dwu funkcyjny takie pytanie stawiają najczęściej osoby, które chcą by dom był ogrzewany gazem.

Kocioł jedno funkcyjny jest tańszy od kotła dwu funkcyjnego, z powodu mniejszej ilości elementów wbudowanych w samym kotle, ale trzeba do niego zamontować osobny zbiornik do podgrzewania wody użytkowej, dzięki czemu można magazynować ciepłą wodę i korzystać bez ograniczeń. Do takiej instalacji można dobudować cyrkulację, i wówczas po odkręceniu zaworu baterii mamy od razu ciepłą wodę bez oczekiwania. Rozwiązanie takie (kocioł jedno funkcyjny + zasobnik wody) jest bardziej funkcjonalnym można korzystać z kilku kranów jednocześnie a ubywającą ciepłą wodę z zasobnika kocioł na pewno zdąży podgrzać, co przy kotle dwu funkcyjnym byłoby bardzo trudne lub wręcz niemożliwe.

Zamontowanie kotła jedno funkcyjnego z zasobnikiem jest trudniejsze aniżeli instalacja dwu funkcyjnego z powodu większej ilości elementów, które należy zamontować w tej instalacji.

Zasobnik jest zaizolowany pianką i czas nim wystygnie jest dość długi. Zasobniki są w wykonaniu stojący lub wiszący, pionowy albo poziomy. Można go kupić razem z kotłem jednej firmy lub składankę różnych firm, z zamontowaniem i połączeniem takiego zestawu poradzi sobie zapewne każdy instalator.

Kocioł dwu funkcyjny jest dużo tańszy od już wyżej wymienionego kompletu złożonego z kotła jedno funkcyjnego i podgrzewacza wody, angażuje mniej miejsca. Grzeje tyle wody ile może podgrzać, ale strumień tej wody przygotowany w podgrzewaczu przepływowym jest ograniczony a temperatura ciepłej wody w kranie nie jest niestabilna. Zmienia się wskutek zmiany ciśnienia wody w instalacji czy odkręcenia zaworu w innym pomieszczeniu.

Do uruchomienia podgrzewacza, potrzeba dużego przepływu wody, co nie wspomaga jej oszczędzania. I jeszcze jedna ważna sprawa w instalacji z podgrzewaczem przepływowym nie stosuje się cyrkulacji ciepłej wody, gdy mamy bardzo rozległą instalację, to na ciepłą wodę trzeba czekać nawet do kilkadziesiąt sekund. Jest to również element nie sprzyjający oszczędzaniu.

Sumując powyższe; gdy mamy wszystkie krany blisko, mała ilość ludzi korzystających wówczas kupujemy kocioł dwu funkcyjny, mimo, że jest droższy. Jeżeli instalacje jest rozległa, jest potrzebna większa ilość wody ciepłej, większa ilość korzystających z tego układu, wydaje się lepiej zastosować tańszy kocioł, w sumie jednak droższy zestaw ale bardziej funkcjonalny i bardziej mobilny.

JŁ

Instalacje w domu

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.